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Calculadora de rentabilidad de un piso
Cuánto rinde de verdad un piso en alquiler: la rentabilidad bruta y la neta, el flujo de caja con hipoteca y el precio máximo que puedes pagar para llegar a la rentabilidad que buscas.
La compra
El alquiler y los gastos de cada año
Hipoteca (opcional) y tu objetivo
ITP de la vivienda usada por comunidad (2026)
| Comunidad | Tipo general | Nota |
|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | |
| Aragón | 8 % | sube por tramos con el precio, hasta el 10 % |
| Asturias | 8 % | sube por tramos con el precio, hasta el 10 % |
| Illes Balears | 8 % | sube por tramos con el precio, hasta el 13 % |
| Canarias | 6,5 % | |
| Cantabria | 9 % | |
| Castilla-La Mancha | 9 % | |
| Castilla y León | 8 % | sube por tramos con el precio, hasta el 10 % |
| Cataluña | 10 % | por tramos: 10 % hasta 600.000 €, 11 % hasta 900.000 €, 12 % hasta 1.500.000 € y 13 % por encima |
| Comunitat Valenciana | 9 % | desde el 1 de junio de 2026 (antes, el 10 %) |
| Extremadura | 8 % | sube por tramos con el precio, hasta el 11 % |
| Galicia | 8 % | |
| Comunidad de Madrid | 6 % | |
| Región de Murcia | 7,75 % | |
| Navarra | 6 % | |
| País Vasco | 4 % | vivienda; 2,5 % en algunos casos de residencia habitual (hasta 120 m² o familia numerosa) |
| La Rioja | 7 % | |
| Ceuta | 3 % | el 6 % con una bonificación del 50 % |
| Melilla | 3 % | el 6 % con una bonificación del 50 % |
Tipos generales de 2026 (Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2026 y haciendas forales), revisados en octubre de 2026. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida: compruébalo en la de tu comunidad.
Estimación orientativa: no es una tasación ni una recomendación de inversión. Antes del IRPF (el alquiler de vivienda tiene reducciones en la renta) y sin contar si el piso sube o baja de precio.
¿Y en bolsa?
Las inmobiliarias cotizadas españolas que analizamos (SOCIMI y promotoras, 7) reparten de mediana un 6,6 % en dividendos al año. El MSCI World en euros ha dado un 13,0 % al año en los últimos 10 años.
No es lo mismo: un piso no se vende en un día y puede subir o bajar de precio; la bolsa sube y baja mucho más a corto plazo. Rentabilidades pasadas, que no garantizan las futuras. Ver el análisis de empresas →
Qué cuenta y qué no
Cuenta lo que pagas al comprar (precio, ITP, notaría, registro, gestoría y reforma), lo que cobras y lo que gastas cada año, y la hipoteca si la hay. No cuenta el IRPF del alquiler (en la renta, el alquiler de vivienda tiene reducciones), la plusvalía municipal ni los impuestos al vender, ni si el piso sube o baja de precio. Es una estimación orientativa, no una tasación: el precio de mercado depende de la zona, la planta, el estado del piso y la demanda.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un piso en alquiler?
La bruta es el alquiler de un año entre el precio: 850 € al mes por un piso de 180.000 € son un 5,7 %. La neta resta lo que se va en gastos (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y los meses vacío) y lo divide entre todo lo invertido (precio, ITP, notaría, registro y reforma): en ese ejemplo, un 3,6 %. Las dos son antes del IRPF.
¿Cuánto ITP se paga al comprar un piso de segunda mano en 2026?
Depende de la comunidad autónoma. El tipo general va del 6 % de Madrid y Navarra al 10 % de Cataluña, que sube por tramos hasta el 13 % en los pisos más caros; en el País Vasco la vivienda paga un 4 % y en Ceuta y Melilla, un 3 %. Muchas comunidades tienen tipos reducidos (jóvenes, familias numerosas, vivienda protegida). Si el piso es nuevo, en vez del ITP se pagan el IVA (10 %) y el AJD.
¿Qué gastos se suelen olvidar?
Los meses sin inquilino, las reparaciones, los seguros, la comunidad y el IBI. En el ejemplo de arriba, entre gastos y un mes vacío se va un 28 % del alquiler de un año.
¿Qué es la rentabilidad sobre lo que pones?
Si compras con hipoteca: lo que te queda cada año después de pagar la cuota, entre el dinero que pones tú (la entrada, el ITP, los gastos y la reforma). La hipoteca la sube si el piso rinde más de lo que cuesta el préstamo y la baja si cuesta más; en los dos casos añade riesgo.
¿Qué es el precio máximo para una rentabilidad?
El precio al que el piso te daría la rentabilidad neta que buscas, con ese alquiler y esos gastos. En el ejemplo, para un 5 % neto, unos 127.000 €. No es una tasación: el valor de mercado depende de la zona y del estado del piso.
Simulación orientativa con información general: no es una recomendación de inversión ni asesoramiento fiscal.